Vasco enfrenta desafios na busca por construtoras para aquisição do potencial construtivo de São Januário

Uma iniciativa urbanística destinada a financiar a reforma de um dos estádios mais antigos do Brasil enfrenta dificuldades no mercado imobiliário do Rio de Janeiro.

O Estádio de São Januário, sede do Vasco da Gama, busca vender 280 mil m² em potencial construtivo a um único comprador, mas até o momento não há interessados em adquirir a totalidade, conforme apurou o Metro Quadrado.

O valor solicitado é de R$ 500 milhões, o que resulta em aproximadamente R$ 1,7 mil por metro quadrado, um preço inferior aos R$ 2 mil que são comumente praticados no mercado.

“Pode até surgir alguém interessado em comprar uma fração desse potencial, mas no mercado atual não há ninguém com capacidade para adquirir tudo,” afirmou um CEO envolvido nas negociações ao Metro Quadrado.

Inaugurado em 1927 com recursos da torcida, São Januário já foi o maior estádio da América Latina e foi palco de eventos políticos significativos, como o anúncio da criação da CLT por Getúlio Vargas em 1º de maio de 1943.

Entretanto, devido a regras urbanísticas mais rigorosas e limitações de intervenção, parte do que poderia ser construído no local nunca foi concretizada.

Foi a partir desse potencial “acumulado” que uma lei aprovada em 2024, durante a gestão do então prefeito Eduardo Paes, permitiu ao clube vender esses metros quadrados para outros projetos na cidade, com o objetivo de financiar a reforma do estádio por meio de recursos privados.

O Vasco planeja aumentar a capacidade do estádio de 22 mil para 47 mil torcedores, transformando-o em uma arena multiuso, com novas arquibancadas, cobertura, áreas de hospitalidade, espaços comerciais e infraestrutura para shows e eventos.

O projeto também inclui a requalificação urbana da região de São Cristóvão.

Sem a conversão desse potencial em receita, o plano permanece sem um cronograma definido.

“O Vasco enfrenta uma situação financeira delicada e precisa vender para realizar a reforma,” comentou um executivo do setor.

No entanto, a demanda por potencial construtivo no mercado carioca não está aquecida.

No Rio, as negociações de potencial seguem uma lógica particular, com as incorporadoras já cientes de quem gera o crédito e quem precisa comprá-lo, resultando em operações diretas entre as empresas e em volumes reduzidos.

Recentemente, a Prefeitura tentou organizar o mercado de forma diferente durante o leilão de potencial construtivo gerado pelo retrofit do edifício “A Noite”, no Centro, mas não recebeu nenhuma proposta.

Diante da necessidade de recursos, o clube firmou um contrato de exclusividade com a SOD Capital, do empresário Wilson Borges, que ficou responsável por intermediar o potencial e estruturar a operação para encontrar compradores.

O acordo concedeu à SOD prioridade na negociação, mas a empresa precisava primeiro encontrar um comprador para todo o potencial, o que não ocorreu, mesmo com a extensão do contrato em várias ocasiões.

Com o impasse, Paes convocou o setor para discutir uma possível solução, enquanto o contrato com a SOD chegou ao fim em fevereiro deste ano.

Entre as incorporadoras convidadas para a reunião estavam Tegra, Cyrela, Patrimar, SIG e Performance, além de entidades do setor como Ademi e Sinduscon.

Um executivo presente na reunião relatou ao Metro Quadrado que Paes prometeu elaborar um projeto de lei para ampliar as áreas onde esse potencial pode ser utilizado, buscando corrigir a falta de espaço que o mercado enfrenta com os créditos gerados pelo Reviver Centro.

Atualmente, o potencial de São Januário só pode ser utilizado em áreas específicas ao longo de eixos de transporte, como a Avenida Brasil, corredores de BRT e regiões da Barra e Jacarepaguá, nas proximidades de avenidas como das Américas, Ayrton Senna e Prefeito Dulcídio Cardoso.

Para avançar com o novo decreto, Paes teria indicado que precisa da garantia de que os 280 mil metros quadrados seriam adquiridos de uma só vez, seja por uma única empresa ou por várias em conjunto.

Algumas incorporadoras demonstraram interesse em partes desse potencial, mas a demanda ainda está longe de alcançar a totalidade disponível.

Entre os interessados, há quem pretenda utilizar o crédito no Clube Marapendi, uma das áreas mais valorizadas da Barra da Tijuca, e há uma negociação paralela em andamento para viabilizar a venda do terreno.

A proposta de dividir o volume entre várias empresas, no entanto, não foi bem recebida.

“Construtoras não se reúnem. Não somos como as empresas de ônibus que se juntam para discutir preços. Como posso adquirir algo sabendo que meus concorrentes estarão fazendo o mesmo?,” declarou um CEO.

Após a reunião, Wilson Borges estaria se aproximando das incorporadoras, afirmando que o contrato com o clube ainda estava em vigor e que qualquer negociação precisaria passar por ele.

Apesar das críticas ao formato da operação, a reputação do empresário é vista no setor como um dos principais obstáculos para a venda do potencial, mesmo que de forma fracionada.

Enquanto não houver clareza sobre a participação de Borges, é provável que o Vasco enfrente dificuldades para obter os recursos necessários.

“Todo esse impasse ocorre porque mais uma vez o setor público tomou uma decisão sem consultar o setor imobiliário. Apenas se considerou que o Vasco precisa do dinheiro, e o clube, mal assessorado, cometeu um erro estratégico ao concentrar todos os esforços em uma única abordagem,” afirmou uma fonte do setor.

Fonte: Metro Quadrado